Sistema Registral en Chile: Adquisición de Bienes Raíces
En el ejercicio de la profesión hemos detectado que no son pocos los clientes que creen adquirir el dominio de un inmueble, propiedad o bien raíz, con el sólo otorgamiento o firma de la escritura pública de compraventa. Pues bien, esto no es así.
En Chile la adquisición del dominio, sea de bienes muebles o inmuebles, está estructurada sobre la base a dos instituciones: el modo de adquirir el dominio y el título traslaticio del dominio.
El título es el antecedente o acto jurídico suficiente que habilita para adquirir el dominio y que impone obligaciones a las partes.
Por su parte, el modo de adquirir el dominio es el hecho que constituye su origen.
Dicho de otra forma, son los hechos o antecedentes jurídicos a los cuales el ordenamiento les atribuye el poder o la virtud de hacer nacer o traspasar el dominio. Responden a la pregunta ¿por qué una persona es dueña de alguna cosa?
Los modos de adquirir bienes raíces (dominio) se encuentran enumerados en el Artículo 588 del Código Civil, pero ésta vez queremos abocarnos a uno de los más comunes: la tradición. La tradición se encuentra definida en el Artículo 670 del mismo código: “Es un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo”.
En cuanto al título traslaticio del dominio, el contrato de compraventa es uno de los más comunes. La compraventa se encuentra definida en el Artículo 1793 del Código Civil: “Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarlo en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”.
Dicho aquello entonces, ¿cómo adquirimos el dominio de un inmueble? Coloquialmente decimos, por ejemplo: me compré una casa. Pero no es el contrato de compraventa el que nos hace dueños, sino que solamente es el antecedente previo que nos habilitará a adquirir el dominio.
Para adquirirlo debe seguir el modo que, tratándose de la compraventa de bienes inmuebles, es la tradición. La tradición en estos casos se realiza o perfecciona con la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la comuna donde se encuentre ubicado el inmueble.
En resumen, no nos hacemos dueños por el sólo hecho de haber firmado la escritura de compraventa, sino que seguidamente debemos inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda. Una vez inscrita, es decir, una vez perfeccionada la tradición (modo de adquirir el dominio), podemos decir que somos dueños de un inmueble.
La compraventa de bienes inmuebles, por mandato legal, siempre debe otorgarse por escritura pública, a diferencia de la compraventa de bienes muebles que es un contrato meramente consensual, es decir, basta que exista acuerdo entre las partes acerca de la cosa y el precio para que el contrato se perfeccione, sin perjuicio de que en la práctica por seguridad y sobre todo para efectos de tener medios de prueba en un eventual conflicto judicial, se aconseja dejar algún antecedente escrito.
Una de nuestras especialidades es la asesoría en la compraventa de inmuebles, operaciones que tienen muchísimas más aristas a las tratadas en éste artículo y que muchas veces dejamos relegadas a las corredoras de propiedades sin hacernos asesorar por profesionales. A veces por ahorrarnos los honorarios, finalmente podemos terminar perdiendo mucho más.